読者の皆様、ドメインの移管に手間取ってしまい、今月はコラムを休稿しておりましたが、kozuka.blogのドメインで再開することになりましたので、よろしくお願いいたします。
さて、休稿している期間、3月10日に米国のシリコンバレーバンク（SVB）の経営破綻が伝わり、米欧の金融市場に大きな衝撃を与えました。
3月14日、スイスの銀行クレディ・スイス・グループが、過去２年の財務報告と管理手順に「重大な弱点」があったとし、これを是正する新たな計画を採用すると発表し、筆頭株主のサウジ・ナショナル・バンクが、追加出資の予定がないことを15日に明らかにしたことから、信用不安につながり、クレディスイスの株価は暴落しました。
しかしながら、クレディスイスの経営状態が不安定で注視すべきであることは、昨年10月17日のコラムに掲載しておりますので、ご参照ください。
https://kozuka.blog/2022/10/17/financialmarket-turmoils/
金融機関の信用不安が起こった原因としては、多くの要因があるものの、米国の金利上昇が大きな要因であることは明らかです。
どっぷり、低金利に浸ってしまった日本では、どのような事態が顕在化するのか、わかりにくいと思いますので、本コラムでは不動産投資における金利上昇のインパクトを例にして、解説していきたいと思います。
米国の住宅ローン金利は、過去1年で3％前後から7％まで上昇しました。
今回は、不動産投資が全くわからないという方へ、金利が上がると不動産価格にどのような影響が出るのかを理解してもらうことが目的ですので、極めて単純な前提条件で説明することを、ご了承ください。
前提条件：
- 事業用賃貸ビルを10億円で購入。
- 不動産収益は5,000万円
- 不動産投資にあたり、20％の自己資金、80％を借入金で資金調達する。
＜借入金利3％のケース＞
＜借入金利7％のケース＞
上記のように、低金利のメリットを活かして高利回りを確保していた物件も、金利が3％から7％まで急上昇すると、途端に赤字物件となってしまいます。
不動産投資ファンド、ヘッジファンドも、少ない手元資金で、高い利回りを得るには、低金利での借入は必須となりますので、ドル建て調達しているファンドは、苦戦を強いられることは間違いありません。
では、同じ物件で7％の金利でも同じ利回りを確保するには、どの程度、購入価格を下げれば良いのでしょうか？
下記が、ほぼ同じ利回りを実現する場合のシミュレーションです。
同じ利回りを確保するには、4割安く購入する必要があります。
売り手にとっては、頭の痛い話ですが、計算上は38％ディスカウントしないと、買い手が付かなくなる可能性があるということです。
これは極端な例かもしれませんが、金融機関、特にクレディスイスのような投資銀行は、自己勘定で様々な資金の集め方をしながら、投資していますので、金利上昇による会社経営に及ぼす影響は、皆さんが想像するより大きいのです。
では、国内投資家、投資を検討している事業会社は何をすべきか？
日本は、多少金利が上昇気味とは言え、まだまだ低金利で資金調達できます。要するに、海外投資家に比べて、はるかに大きな競争力、アドバンテージがあるということです。
既に、米国の金利上昇がなければ、日本には回ってこないような投資案件が増えています。投資検討している方、会社におかれましては、今年から来年は絶好の投資機会（特に海外案件）ですので、投資力の存在感を、グローバルに高めてもらいたいものです。
CHAT-GPT4で、“金利上昇のインパクトを教えて”と質問したら、下記の回答がありました(笑)
金利上昇は、経済や投資に多大な影響を与えることがあります。以下は、金利上昇のインパクトについての一般的な説明です。
１．借入コストの上昇：金利が上がると、借入金利も上がるため、借入コストが上昇します。これにより、個人や企業の投資や消費が減少することがあります。
２．貯蓄の利回り上昇：金利が上がると、貯蓄の利回りも上がるため、貯蓄を促進することがあります。
３．株式市場への影響：金利が上がると、企業の貸し借りが減少するため、企業の収益性が低下することがあります。そのため、株式市場では、金利上昇により株価が下落することがあります。
４．為替相場への影響：金利が上がると、その国の通貨が高くなることがあります。これは、海外からの資金が流入するため、通貨の需要が高まるためです。
５．不動産市場への影響：金利が上がると、住宅ローンの金利も上がるため、不動産市場に影響を与えます。住宅ローンの金利が上がると、住宅購入の需要が低下し、不動産価格が下落することがあります。
以上が、金利上昇の一般的なインパクトについての説明です。ただし、経済や投資の状況によっては、その影響が異なることがあります。
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